東中野の賃貸物件、東京の投資物件、収益物件はハウス計画株式会社
東中野で30年！地元に強いだけでなく、投資物件、収益物件にも強い！ハウス計画株式会社です。
 |
 |
 |
不動産売買にかかる税金
不動産の取引には、いろいろな税金がかかります。個人にとってそう何回も行われるものではないので、日頃なじみのない、どのようなものか実感のわかない税金も多いと思いますが、国税庁のホームページも参照していただきながらご参考下さい。
まず譲渡所得について考えます。簡単に言うと不動産を売却した時に利益が出た場合、その利益に対して課税されるのが、不動産の譲渡所得です。 詳しくは 国税庁タックスアンサーを参照していただければいいですが、この時に注意するのは、不動産の譲渡所得は、所得税だけではなく住民税もかかるということです。
従って、「3.税額の計算方法」のところを
1.長期譲渡所得 課税長期譲渡所得金額×20%（所得税15%、住民税5%）
2.短期譲渡所得 課税短期譲渡所得金額×39%（所得税30%、住民税9%）
と計算する必要があります。これが譲渡所得の基本です。しかし、税額の計算には、様々の特例がありますので下記に記載していきます。
マイホームを売った時の特例は
マイホームを売ったときの特例に詳しい説明がありますので参照してください。補足として住宅とその敷地のそれぞれの夫と妻との共有名義で登記し、夫婦で居住用に使用しているものであれば、これを売った時には、夫と妻のそれぞれについて3000万円の特別控除が受けられます。また所有期間が10年を越えた居住用不動産の場合はマイホームを売ったときの軽減税率の特例のように軽減税率をうけることができます。また先ほど記載したように、これは所得税だけなので他に
| 課税長期譲渡所得金額(＝Ａ) | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×14% （所得税10% 住民税4%） |
| 6,000万円超 | A×20% （所得税15% 住民税5%） |
と計算する必要があります。
その他に下記のような特例もあります。
・特定のマイホームを買い換えたときの特例
・相続したマイホームを買い換えたときの特例
・マイホームの買換えの際、譲渡損失があるとき
(マイホームの買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
その他に事業用資産の買い換え特例等がありますが、ここでは省略します。詳しくは 国税庁ホームページまたは電話でお問い合わせください。
印紙税（売った場合も必要です）
印紙税・その他国税に記載されていますが不動産を売買した場合、売買契約書を取り交わしますが、契約書には印紙を貼ります。また住宅ローンの借用書にも印紙が必要です。印紙税は印紙を貼り消印することで納付は完了です。
登録免許税
登録免許税のあらましに記載されていますが不動産を登記する場合には登録免許税が必要です。住宅用家屋の場合は登録免許税の軽減措置がありますので登録免許税の税額表の「4．租税特別措置の一覧」を参照下さい。この税金は、残代金の決済時に司法書士に支払います。
不動産取得税
不動産取得税に記載されていますが、不動産を買った場合、不動産取得税がかかります。さまざまな軽減措置がありますので参照してください。基本的に普通の新築住宅の場合、この軽減措置で、ほとんど不動産取得税はかかりません。
住宅ローン減税について
マイホームの取得と所得税の特例(住宅借入金等特別控除)に記載されていますが、補足として、銀行等の金融機関からの借り入れだけでなくて、勤務先からの借り入れにも適用されます。但し、年利率が１％以下の場合や会社役員が借り入れる場合は対象になりません。また土地を先行取得した場合の借り入れ金も一定の条件のもとで対象になりますので税務署に問い合わせてみて下さい。
住宅取得の場合の贈与税の特例について
贈与税は、個人から財産をもらったときにかかる税金です。通常の場合贈与税の計算と税率(暦年課税）に記載のあるような税金がかかります。しかし住宅を購入するために贈与をうけた場合、一定の条件のもとに特例が認められています。従来からある基本的な贈与税の軽減措置として贈与税の計算と税率(暦年課税)に記載がありますが簡単に言うと住宅購入のための550万円までの親や、祖父母からの贈与は無税で、それ以降の1500万円までは税金の優遇措置が受けられるという制度です。この制度は次に述べる制度は併用できませんので、注意しましょう。
次に相続時精算課税制度についてです。
詳細は住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例(相続時精算課税)にありますが、住宅取得に限らず、実際の相続が起こるまえに、2500万円まで相続の前もらいをできる制度です。そして、住宅取得の場合はそれにプラスして1000万円（合計3500万円）まで前もらいできる制度です。但しこれは前項と違い父母からのみで祖父母からはできないことに注意しましょう（あくまでも相続人と被相続人の間の話なので）。
| 相続時精算課税制度(新制度) | 住宅取得資金の贈与税の特例(現行税制) | |
|---|---|---|
| 内容 | 生前贈与した額を申告し、相続時に精算する。その額が累積し非課税枠を超えた場合は、定率20%の贈与税を支払う。生前贈与分は相続時の課税対象となり、相続税で精算する。 | 住宅取得資金に限って、1,500万円迄の生前贈与について、5分5乗で計算する。 |
| 非課税枠（非課税限度額) | 非課税枠（累積）：一般2,500万円但し、住宅取得資金の場合3,500万円まで非課税となる。(2005年末迄) | 非課税限度額：550万円 (2005年末迄) |
| 贈与する人 | 親（65歳以上）但し、住宅取得資金の贈与の場合は年齢制限なし。 | 親・祖父母 年齢制限なし |
| 贈与を受ける人 | 子ども 20歳以上 | 子ども、孫年齢制限なし |
| 贈与を受ける人の年収制限 | なし | 年収1,200万円 |
| 住宅資金の条件 | 一般は使途自由住宅取得資金の条件については自己居住用の取得規模：50㎡以上既存住宅：木造建築は築後20年以内耐火建築物は築後25年以内一定の増改築（100万円以上） | 自己居住用の取得規模：50㎡以上既存住宅：木造等建築は築後20年以内耐火建築物は築後25年以内一定規模以上の増改築(改修は1,000万円以上) |
| 利用回数 | 何回でも可 | 生涯に1回限り |
| 届け出 | 必要 | 必要 |
| その他 | 贈与税の基礎控除はなし一度選択すると戻れない | 贈与税の基礎控除 (110万円 ) は特例利用後も利用できる |
固定資産税、都市計画税がかかります。
固定資産税
固定資産税は、土地・家屋及び償却資産の持っている財産的な価値に着目して課税される税で、固定資産を所有している人が、その固定資産の価格を基に算定される税額をその固定資産の所在する市に納める税金です。固定資産税は、毎年１月１日（賦課期日）現在において、市内に固定資産を所有している人に課税されます。
■税額の計算方法と税率
土地または家屋の課税標準額×税率（1.4/100）＝固定資産税額
■評価額の決め方
総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、固定資産を評価し、市長がその価格を決定します。
| 土地 | 平成6年度の評価替えから地価公示価格の7割程度をめどに評価の均衡化・適正化を図っています。 |
|---|---|
| 家屋 | 現在と同じ家屋を新築した場合に必要な資材費、労務費など（再建築価格）を基にして、その家屋の建築年次などを考慮し決定します。 |
| 売却資産 | 事業用の設備、機械器具などの取得時の価格を基にして、耐用年数に応じて減価償却を行い決定します。 |
また住宅の場合は下記のように軽減措置の特例があります。
特例
【住宅用地に関する特例】
一定要件を備えた住宅の敷地となっている土地に付いては、課税標準の特例が設けられ、税負担が軽減されます。
【課税標準額の軽減】
固定資産税： 小規模住宅用地（住宅1戸当たり200m2までの部分）/評価額×1/6
固定資産税： 一般住宅用地（200m2を超える部分の住宅用地）/評価額×1/3
都市計画税： 小規模住宅用地（住宅1戸当たり200m2までの部分）/ 評価額×1/3
都市計画税： 一般住宅用地（200m2を超える部分の住宅用地）/評価額×2/3
【 新築住宅の減額制度】
一定の要件を満たせば3年間（地上3階建以上の中高層耐火建築物については5年間）にわたって120m2までの居住部分に相当する固定資産税が1/2に減額される。
都市計画税
都市計画税は、道路・公園などの都市計画事業に要する費用に充てるための目的税です。課税の対象となる資産は、土地・家屋です。
■納税義務者
都市計画税は、毎年１月1日（賦課期日）現在において市街化区域内に所在する土地・家屋を所有する人に課税されます。
■税額の計算方法と税率
課税標準額×税率（0.3/100）＝都市計画税
■課税標準額
課税標準額は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。ただし、土地については、固定資産税と同様に住宅用地の特例措置や、税負担の急激な変動を抑えるための負担調整措置があります。