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Q01 どのような方が購入していますか？ |
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A01
| 首都圏近郊の方のみならず、全国のサラリーマン、OL、公務員などさまざまです。年齢も30代から退職後の方までと幅広く、購入動機も私的年金、インフレ対策、相続税対策などさまざまです。 |
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Q02 自己資金はいくら位でマンション投資を始められますか？ゼロでもできますか？ |
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A02
目的によってもご提案内容は異なります。
ただ、ゼロからでも可能ですが、通常は100万円から200万円程度です。1,000万円から2,000万円程度ご用意されて、同時に複数個をスタートする方も最近は徐々に増えてまいりました。マンション投資をスタートするための自己資金は、ご契約者様の諸条件（年収等々）によって違ってきますし、目的によってもご提案内容は異なります。
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Q03 自営業をしているものですが、マンション経営をする場合融資の面でサラリーマンより不利だとお聞きした事があるのですが本当でしょうか？ |
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A03
まず、金融機関の考え方といたしましてはやはりサラリーマンに融資をお勧めいたしております。
しかし最近は自営業者の方での融資が非常に多くなってきているのが現実でございます。売り上げ内容がいい自営業者の方がかなり多く見受けられるようになってきているのです。お客様の場合、基本線としましては50％融資からスタート致しまして、実際に金融機関に会社決算書等をご提出頂きまして内容等を精査してから融資額が決定いたします。一度、事前打診されることをお勧めいたします。 |
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Q04 マンション投資は収益性の高い資産運用とお聞きしましたが、新築と中古ではどちらがより高い収益性を見込めるのでしょうか？ |
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A04
収益性だけで比べた場合、中古の方が高いと思われがちですが・・・
弊社におきましては、新築も中古も扱いますので、それぞれのリスクについて注意深く説明し、了解頂いた方にのみ物件の紹介もいたしております。
特に要注意なのは、新築物件に対し中古物件は、大きなリスクを抱えることも考慮しリスクを承知で取り組むことが重要です。
なぜなら・・・
現在の中古物件は保証期間も僅か２年しかない時代に竣工し、その後の欠陥についてはオーナー様ご自身の負担となり、大規模修繕をしなくてはならない物件も多く、予想外の出費の恐れがございます。
このことが社会問題となり、平成12年春から施行された新法『住宅の品質確保の促進等に関する法律』によって消費者保護がなされましたが、残念ながら中古物件は該当致しません。
『住宅の品質確保の促進等に関する法律』
新築住宅の取得契約(請負／売買)において、基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)について10年間の瑕疵担保責任(修補請求権等)が義務づけられました。
又、バブル時の建物の外観は比較的良いのですが、当時はどの建設会社も大忙しで、現場監督・現場職人共に人手が不足し、日雇い労働者が多く投入されておりました結果、ずさんな建築現場となり不良完成物件が多いということが社会問題視されております。
どんなに大手のゼネコンでも、現場は下請けでしたので同様でした。
主要構造部のコンクリートの中にゴミが混じってたり、水とコンクリート混合比が悪かったり、海砂利の使用による酸化問題と・・・強度が確保できていない物件が問題になりましたが、その様な物件は世間に潜在しております。
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Q05 将来、個人年金がきちんと貰えるかが不安ですが、マンション経営はその対策として有効でしょうか？ |
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A05
有効です。
その前にまず、個人年金に関する公的年金についてご説明しましょう。平成11年に総務省統計局が行った「家計調査」によりますと、夫婦2人でゆとりある生活を送るために必要な生活費は28万9333円。そのうち公的年金はというと約23万前後。しかも、60歳で退職しても支給は一律65歳からです。加えて、医療費の上昇やインフレの懸念が追い打ちをかけ、今後は老後の支出が増加することは間違いありません。そのため、大手生命保険会社の個人年金に加入する人が増加傾向にあります。生命保険会社の個人年金の場合、毎月の給料で保険料を払うので、家計の負担になり、支払い期間も限られています。支給額についても、保険会社の破綻やインフレにより、実質、目減りすることが考えられます。
これらの、現状の個人年金に対する不安やデメリットに対してマンション経営はどうでしょうか。例えば、マンションをローンで購入した場合、その大半は家賃収入で賄っていくので、毎月の返済はほんの僅かで済み、節税効果を絡めれば、殆どの場合、プラスでお金が戻ってきます。ローン完済後は家賃収入がそのまま、年金がわりになります。家賃収入はインフレにも強く、長期に渡って受けとれるため、第２の給与的な効果を生む、資産運用といえます。さらに、もしものことがあった場合、マンション経営なら、ローンの中に団体信用保険料も含まれているため、ローンの残高は保険金で完済され、マンションは無借金の状態で遺族に相続されます。もちろん、家賃はそのまま遺族に相続され、いただけます。
このように、公的年金や生命保険だけでは、カバーしきれない厳しい今後の高齢者社会に対応していくためにも、自己資金をかけずに行える、ワンル－ムマンションの経営を検討してみるべきでしょう。 |
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Q06 マンション経営の利回りはどれくらいですか？ |
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A06
マンション経営の利回りは、物件により様々ですが、およそ4～10%程度になります。
ローンを上手に使い、レバレッジを利かせることで、考え方次第では数１０%も更に高めることも可能です。
現在の超低金利時代にあっては破格の好利回りと言えます。むしろ、超低金利時代ならではとも言えます。なぜなら、仮に2%でお借り入れした資金が5%で運用できれば、実質的に金利のロスは無く、収益を増やすことも可能です。これは、マンション経営ならではのことです。もし、株式や証券化不動産などへの投資でお借り入れした場合は、2%程度では融資は受けられませんので、手持ちの現金の範囲での投資となり、中長期かけて資産を10倍程度にすることは、かなりのリスクを負う事になります。
又もし、ローンを使わずに退職金などの現金で投資した場合も、金融商品に投資した場合とは比較にならないほどの投資収益が得られることになります。
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Q07 マンション投資による節税対策の１つとして、相続税対策も出来ると聞きました。これはどういうことでしょうか？ |
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A07
これは、あまり知られていませんがマンションを所有していると相続税の軽減に繋がることになるのです。
なぜなら、相続税の金額を決める際には現金や預貯金などはその金額どおりに評価されますが、マンションの場合は、まず建物は固定資産税評価額、土地の評価額で判断されます。その際に賃貸人が付いていれば更に評価額が軽減される為、相続税対策に有利と言えるでしょう。
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Q08 バブル当時も不動産投資が多く行われていたと聞きますが、よく痛い目にあった方の話を聞きます。今もバブル当時と同じ様な事にはならないかが心配です。その頃と何か違いはあるのですか。 |
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A08
バブル当時に始められた方々は、バブル崩壊後、急激な値下がりにより売るに売れなくなり最後につかんだ方は大きな借金を抱えてしまいました。
現在はバブル当時と違い物件価格も、都心では1/3以下になったものも多く、過去最低の金利でお求めになれるようになりました。
今、始めていらっしゃる方の目的は将来の私的年金代わり、不労所得といった、老後に備えてのインカムゲインを狙って始められる方が多くなっておりますので随分状況は違います。 |
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Q09 マンションの寿命は？ |
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A09
定期的な補修で９０年以上も・・・。
コンクリートの中性化が鉄筋や鉄骨部に及ぶと錆びやすくなり強度を失う事になります。通常コンクリートが中性化する速度は1ｃｍ進むのに30年掛ると言われています。昭和56年以降の建築基準法ではコンクリートの厚さは3ｃｍ以上と規定されていますから理論的には90年もつことになります。さらに近年では法改正が進み、品確法が施行（平成12年）された事により安心してクオリティの高い建物がお選びいただけるようになりました。 |
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Q10 地震が起きた場合のリスクを考えると、どうしても不安なのですが。 |
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A10
| 東京カンテイの『阪神大震災マンション被害度調査報告』資料でも、ワンルームタイプの被害は皆無とあります。マンションは オフィスビルと違い、１棟の中に多くの居室を持ち、多くの仕切り材や鉄筋を使用しているため、地震に対する耐性は比較的高いといわれています。現に、多くの建物が倒壊した平成７年の阪神大震災の時でも、昭和５６年の建築基準法により改正された新耐震基準で建設されたマンションについては、大破・中破を合わせてわずか１．３%に過ぎませんでした。更に、東京カンテイの『阪神大震災マンション被害度調査報告』資料でもワンルームタイプの被害は皆無とあります。又、地震保険に加入することで更に万全を期すことができます。
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Q11 ちゃんと借り手がつくか心配です。よろしくお願いいたします。 |
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A11
マンション経営の鍵を握る需要と供給の構造。東京、特に都心部を見た場合、需要が供給を上回っているのが現状です。しかもこの状況は次に挙げる理由から今後も継続するものと考えられます。
○進む都心回帰。都心の人口は増え続けています。（厚生労働省・人口問題研究所調べ）東京都心部に関しては2030年までは増加傾向で推移すると厚生労働省人口問題研究所の調査結果が出ています。またオフィス・大学の都心回帰がさらに進むと思われることや欧米並みになってきた離婚率・核家族化により単身者マンションの需要は今後も増え続けると思われます。
○時価は2極化が鮮明。都心では路線価の３倍での取引さえ行われるものもあらわれています。マンション用地に関しては、周辺の公示価格の二割高、三割高で売買されるケースが珍しくありません。かつての渋谷宮下公園通りの東急百貨店の駐車場を例に挙げると、路線価７７５万に対し実際の売買価格は坪２，２００万と三倍の値がついたことになります。こうした傾向は決して一時的な現象ではなくこれからも続くと思われます。一方でマンション用地ということでは都心から３０キロ圏内を想定しておかなければならず、それ以上の土地の時価は弱含みになるものと思われます。
○都区内人口の４人に１人は、賃貸マンションユーザーの単身者。東京２３区の人口は2004年の段階で1200万人（過去最高）です。そのうち約２１４万人を単身者が占めています。中でも若年労働者の居住となる30㎡以下の民間借家は約１１３万戸しかないため、単身者用マンションは人口に対して圧倒的に不足していると言えるでしょう。
○賃貸マンションは圧倒的な供給不足が予想されます。バブル期のキャピタルゲイン狙いの投資家向けの物件からインカムゲイン目的の長期保有化の物件開発に転換されてから約４年、質的にもグレードや防犯面などが格段に向上しています。今後２３区に住む単身者２１４万人に供給していくには、間に合いません。圧倒的な供給不足が予想されます。また東京23区のほとんどの区でワンルームマンションに対する規制が強化され、新規物件の開発が難しくなっている事からも今後の供給不足が懸念されています。
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Q12 もし、売りたくなったときは、自由に販売できるのですか？あるいは、制約をうけるのですか？ |
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| A12
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Q13 他の資産運用や投資対象に比べて不動産投資はどうなんですか？不動産投資の安定性・安全性？ |
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A13
景気がいい時は、株など何でも値が上がります。ですから、株を中心とした投資信託などもいいでしょう。
しかし、ちょっと景気が悪くなると・・・『MMFなどで、元本割れはない』とCMしていたが、元本割れになっています。
投資信託も株と同様ですので、景気のいい時は上がり、景気が悪くなると下がる。
自分ではコントロールできないので、自分が買っていた投資信託が満期を迎える10年～20年後に、景気が下がっていたら怖いことです。
外貨預金も、利息が高くても、円高に振れると高い利息も吹っ飛んでしまいます。
ところが、不動産はどうかというと、値が下がっても売らなければ損失は出ません。
不景気だからと、家賃が半額になるということはありません。
マンションの家賃は景気に大きく左右されませんでした。
物件を厳選し、購入すれば、生涯持ち続けていればリスクは低いのです。
木造アパートの場合は、修繕という問題があります。
鉄筋コンクリートの物件は、定期的修繕があり、それは積み立てをしっかりしているのであれば、十分に定期的修繕ができるので、問題ないでしょう。
また、毎日の株価・為替レート等々を気にせずにすむのが大きな魅力です。
サラリーマンや公務員、OL等には、融資も得やすい投資対象です。 |
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